Mietwertgutachten

gem. § 558 (2) BGB, gem. § 5 WiStG, gem. § 291 StGB, gem. §1361b BGB

Definition Mietwert

Bei der Mietwertermittlung tauchen zwei Begriffe auf, die sich unterscheiden:

• Ortsübliche Vergleichsmiete ist gem. § 558 (2) BGB der durchschnittliche Mietzins, der in einer Gemeinde in den letzten vier Jahren für vergleichbare Objekte vereinbart oder geändert wurde. Die Vergleichbarkeit der Objekte bezieht sich auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Dabei ist auf eine in etwa gleichmäßige Verteilung der Mieten über die letzten vier Jahre zu achten. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sich aus bestehenden Mietverhältnissen über vergleichbare Wohnungen und gilt nicht für preisgebundenen Wohnraum.

• Marktmiete ist der Mietzins, der auf Basis der aktuellen Marktsituation in einem Immobilienteilmarkt üblicherweise zu erzielen bzw. vom Mieter zu entrichten ist. Sie ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Die Marktmiete ist damit der Preis, auf den sich ein bestimmter Mieter mit einem bestimmten Vermieter für die Überlassung der Mietsache einigt. Dabei spielen objektive, ökonomische Marktgegebenheiten, persönliche Präferenzen, unterschiedliche Verhandlungspositionen und weitere subjektive Faktoren bei der Preisbildung eine Rolle.
  

Die Marktmiete bezieht sich unter Berücksichtigung von Angebot und Nachfrage auf Neuvermietungen zu einem Stichtag, während die ortsübliche Vergleichsmiete Angaben zur durchschnittlichen Miethöhe der letzten Jahre liefert. Dieser Unterschied ist wichtig für die Ermittlung des Mietwertes, da die Marktmiete die ortsübliche Vergleichsmiete bis zu einer bestimmten Grenze übersteigen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete dient demnach als Orientierung, um die mögliche Marktmiete festzulegen.

Bewertungsanlässe                                                         

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens werden folgende Datengrundlagen herangezogen:

• Mietspiegel: Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Einen  einfachen Mietspiegel erstellen Gemeinden oder Interessenvertreter (z. B. Mieterschutzbund,  Hausbesitzervereine) ohne formelles Verfahren. Der qualifizierte Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, förmlich beschlossen und im zweijährigen Turnus erneuert. Es gibt keine Verpflichtung zur Erstellung eines Mietspiegels, daher wird seitens kleinerer Gemeinden meist darauf verzichtet
  

• Vergleichsobjekte: Es können drei vergleichbare Wohnungen, mit ähnlichen Vergleichsmerkmalen und möglichst innerhalb der Gemeinde aufgeführt werden. Dabei müssen die Vergleichsobjekte identifizierbar sein, d. h. Anschrift (Straße, Hausnummer, Stockwerk, Lagebezeichnung im Stockwerk), Quadratmeterpreis und Angaben über Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattung und Baujahr müssen bekanntgegeben werden. Heutige Datenschutzanforderungen erschweren es dieses Vorgehen.

• Mietwertgutachten: Ein Mietwertgutachten findet als sog. "Parteigutachten innerhalb eines etwaigen Gerichtsprozesses Anklang

Wird ein Mieterhöhungsverlangen verweigert und innerhalb der Gemeinde existiert kein Mietspiegel und es liegen keine passenden Vergleichsobjekte vor,  kann das Mieterhöhungsverlangen über ein Mietgutwertgutachten begründet werden.

Ein Mietwertgutachten wird benötigt als Vermieter:

• zur Durchsetzung einer Mieterhöhung, wenn weder Vergleichsmieten noch ein Mietspiegel vorliegen

• bei Auseinandersetzungen zur Miethöhe für Wohn- und Gewerbeimmobilien

• bei der Zwangsversteigerung als Grundlage für die Vereinbarung der Miethöhe zwischen Zwangsverwalter und Gläubigerbank

Ein Mietwertgutachten wird benötigt als Mieter:

• zur Anfechtung einer Mieterhöhung gem. § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) und gem. § 291 StGB (Mietwucher)
  

Ein Mietwertgutachten wird benötigt als Investor:

• zur Berechnung eines erzielbaren Mietpreises

• zur Einschätzung des Renditepotenzials der Immobilie

Ein Mietwertgutachten wird benötigt im Falle einer Ehescheidung:

• für eine Miet- oder Wohnwertermittlung

• für eine Nutzwertentschädigung im Scheidungsverfahren gem. § 1361b BGB als finanzieller Ausgleich, sollte ein Ehegatte in der Immobilie verbleiben. Dabei werden der sog. "objektive Wohnwert“ und der sog. "angemessene“ bzw. "subjektive Wohnwert“ unterschieden

Wertermittlungsverfahren                                         

In einem Mietwertgutachten wird ein realistischer und vertretbarer Mietwert für das Bewertungsobjekt ermittelt, indem vergleichbare Objekte im regionalen Teilmarkt herangezogen und die individuellen Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt werden. Dabei werden folgende Faktoren herangezogen:

• Makrolage

• Mikrolage

• Größe und Art
  

• Ausstattung
  

• Baulicher Zustand
  

• Energiebilanz

Da die individuellen Faktoren einer Immobilie entscheidend für deren Mietwert sind, kann ein ermittelter Mietwert von der ortsüblichen Miethöhe durchaus abweichen. 

Honorar

Gutachten für private Auftraggeber werden auf Basis eines Werkvertrages beauftragt. Dabei gilt der Grundsatz der freien Honorarvereinbarung.

Die Vergütung bei Gerichtsaufträgen erfolgt im Rahmen des Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetzes (JVEG).

PDF-DOWNLOAD Honorartabelle und Auftragsformular SV-MS Honorartabelle MietW (Wohnen)-Gutachten DE 2023.pdf (261.74KB)

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Honorartabelle und Auftragsformular

SV-MS Honorartabelle MietW (Wohnen)-Gutachten DE 2023.pdf (261.74KB)

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