Beleihungswertgutachten

gem. § 16 PfandBG

Definition Beleihungswert                                            

Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.

Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. (siehe § 16 PfandBG (2))

Bewertungsanlässe                                                     

Der Beleihungswert dient den Banken als Maßstab für die Bestimmung der maximalen Darlehenshöhe für den Immobilienkauf und der Ermittlung der Darlehenskonditionen.

Ziel der Einführung eines Beleihungswertes war, einer Finanzierung einen vorsichtig ermittelten Wert zugrunde zu legen, der über den gesamten Finanzierungszeitraum im freihändigen Verkauf der Immobilie zu erzielen wäre. Die Banken können sich bei Darlehenshöhen bis 60 % dieses Wertes günstig über die Ausgabe von Pfandbriefen refinanzieren. Pfandbriefe wiederum gelten als mündelsichere Geldanlage mit höchstem Gläubigerschutz.

Auch Nicht-Pfandbriefbanken verwenden den Beleihungswert als Sicherheitenwert für die Ermittlung ihrer Darlehenskonditionen. Im Rahmen der Immobilienfinanzierung wird daher regelmäßig vom Finanzierungsinstitut ein Markt- und Beleihungswertgutachten in Auftrag gegeben.

Wertermittlungsverfahren                                            

Die Ermittlung des Beleihungswertes orientiert sich verfahrenstechnisch an den Regelwerken für die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie, mit dem Unterschied, dass die Wertermittlung grundsätzlich dem Zwei-Säulen-Prinzip Folge leisten muss und der Gesetzgeber strenge Vorgaben an Mindestansätze und Bandbreiten der angesetzten Wertparameter definiert.

Gewisse methodische Erleichterungen erlaubt der Gesetzgeber lediglich bei Bewertungen für Objekte, die innerhalb der Kleindarlehensgrenze (derzeit € 400.000 inkl. aller Vorlasten) finanziert werden.                                                                                    

Das Zwei-Säulen-Prinzip besagt, dass dem eigentlich objektabhängig wertbestimmenden Verfahren (Vergleichswert,  Sachwert, Ertragswert der Immobilie) immer noch ein zweites Bewertungsverfahren als Vergleichsmaßstab zur Seite gestellt werden muss.

Die vorgegebenen Bandbreiten für Wertparameter betreffen z. B. die objektart-spezifischen Ansätze der Nutzungsdauern, den Ansatz von Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Mieterträgen, Mindestansätzen für deren Kapitalisierung sowie weitere Mindest-Sicherheitsabschläge und sind, besonders in starken Marktphasen, ausschlaggebend für das oftmals deutliche Abweichen des Beleihungswerts vom Marktwert der Immobilie. Im Rahmen der Wertermittlung muss der Gutachter die Immobilie besichtigen (Innen- und Außenbesichtigung) und die Pfandidentität durch Prüfung von Lage-, Bau- und ggf. Aufteilungsplänen sowie der Angaben im Grundbuch bestätigen.

Honorar

Gutachten für private Auftraggeber werden auf Basis eines Werkvertrages beauftragt. Dabei gilt der Grundsatz der freien Honorarvereinbarung.

Die Vergütung bei Gerichtsaufträgen erfolgt im Rahmen des Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetzes (JVEG).

Benötigte Unterlagen

Zur Erstellung eines Verkehrswertgutachten bzw. eines Kurzgutachtens werden vom Auftraggeber folgende Unterlagen benötigt:

• Grundbuchauszug

• Baupläne (vom Baureferat bzw. Gemeinde)

• Angaben über das Baujahr

• Baubeschreibung, Flächenberechnungen, Verkaufsprospekt des Bauträgers

• Falls vermietet: Einnahmen- / Ausgabenaufstellung, Mietverträge, letzte Nebenkostenabrechnung

• Zusätzlich bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung samt Nachträgen, Grundrissplan, Hausgeldabrechnung, Protokoll der letzten Eigentümerversammlung, Beschlussbuch